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房地产市场总结2019展望2020
来源:Doria 2020-02-13

国家统计局公布2019年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况,相关数据图表展示如下:

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图1(来源于国家统计局网站)

房地产开发投资主要指在一定时期内,房地产开发公司等单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的房屋建筑物和配套的服务设施,土地开发工程的投资完成额;不包括单纯的土地交易活动完成额。从图1可以看出,2018年末及2019年初房地产开发投资增速经历小阳春,原因在于房地产开发周期影响,更多在于房地产商年初对2019年向好期望。自4月份之后,该项指标环比连续下降,最终全面房地产开发投资为9.9%。可以预期,2020年该项指标将继续环比下降,2020年的增量住房也将受到较大影响。

图2为商品房销售额及销售面积增速,2018年末及2019年初也是出现较大波动,代表整个市场在预期的引导下出现大的转变,总体4月份出现阴跌的趋势。最重要的特征是趋势平稳,展现出国家调控的能力,足以保证房地产市场的平稳发展。

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图2(来源于国家统计局网站)

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图3(来源于国家统计局网站)

图3为房地产开发企业到位资金情况。2019年,房地产开发企业到位资金178609亿元,比去年增长7.6%,增速比1—11月份加快0.6个百分点,比去年加快1.2个百分点。其中,国内贷款25229亿元,增长5.1%;利用外资176亿元,增长62.7%;自筹资金58158亿元,增长4.2%;定金及预收款61359亿元,增长10.7%;个人按揭贷款27281亿元,增长15.1%。从到位资金情况来看,市场各方对中国房地产市场的发展稳健乐观。

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图4(来源于国家统计局网站)

全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)遵循经济周期波动的理论,以景气循环理论与景气循环分析方法为依据,运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法,以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除季节因素的影响,包含了随机因素,采用增长率循环方法编制而成,每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年,将其增长水平定为100。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平,105以上为偏高景气水平。从图4中可以看出,2019年下半年,景气指数一直在100附近徘徊,展现出保持横盘的能力。

2019年中国房地产总体上平稳健康发展,政府调控依然未放松,并且通过收缩贷款,维持预期等手段,保证了房地产市场横盘的状态。2020年预计房价会稳中有降,政策目前来看完全退出是不可能的,更值得期待的是政策退出后推出房地产税,以长期机制换短期调控。从目前进度来看,房地产税应该是因地制宜的地方税,推出时间很有可能就是2020年。

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