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佛山禁止商业、办公用房以“公寓”用语进行销售
来源:信息时报 2019-11-24

近日,佛山市住房和城乡建设局发布《加强服务型公寓建设管理规范商业、办公类项目销售行为的通知》(征求意见稿)。通知指出,除服务型公寓外的商业、办公类项目,房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。根据通知,在商业用地上建设的服务型公寓,其计容建筑面积占商业计容建筑面积比例不得超过20%;其他用地性质兼容商业的,服务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。各区政府可根据区域发展要求,在符合城市规划的前提下,进一步确定本区域内服务型公寓式的设置区域和可建比例。

划重点

办公项目产权属性:

统一登记“办公用房”

通知明确了不动产登记要求,批准为办公项目的,在办理不动产权登记证书时,房屋规划用途应统一登记为“办公用房”,不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。另外,除服务型公寓外的商业、办公类项目,房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。商业、办公建建筑不得设置厨房等居住空间,卫生间、茶水间必须集中设置,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于200平方米。

服务型公寓规划要求:

不得用单元式住宅套型设计

根据通知,规划条件和土地出让合同未约定的,不得设置服务型公寓(除本通知印发实施前已出具规划条件的按原规划条件要求执行)。在商业用地上建设的服务型公寓,其计容建筑面积占商业计容建筑面积比例不得超过20%;其他用地性质兼容商业的,服务型公寓建筑面积不得超过商业计容建筑面积的30%。在设计要求上,服务型公寓应按不低于公寓建筑面积的千分之二设置管理用房,最低不少于50平方米,最高不超过300平方米;建筑平面一般采用通廊式布局,不得采用单元式住宅套型设计。其建筑立面应做公建化处理,阳台应封闭且不得外挑,如设置空调室外机,应做隐蔽处理。

现象

商住不能办居住证,

业主蒙圈

有业内人士表示,政策出台的背景就是某房企的“公寓门”事件所引起。今年7月份,佛山某房企楼盘业主向媒体爆料称,2017年购买的公寓,在拿到不动产证时却发现“用途”为“商务金融用地/办公”,并非当初购房时宣传的“商住”。还有业主在准备办理居住证时,拿着“办公”性质的不动产权证前往办证大厅,被告知不能作为有效资料,甚至办证柜台前还印着“XX公寓的不能登记信息及办证”的“特别提醒”。

那么何谓公寓?业内人士表示,公共寓所,分为商业公寓和住宅公寓,是一种商业或地产投资中的居住形式,外形一般中规中矩,每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等,主要方便办公居住和对外租赁之用。商业公寓指旅店宾馆或别墅,可以自用也方便对外租赁,空间大小适当、布局规范紧凑,经济实用。住宅公寓则包含学校宿舍等,比较方便实用。而前者也称为40/50年产权公寓,它们的特性是不可落户;公摊面积大;水电物业等费用按商用标准收费;不可明火入户;最长按揭年限为10年;商业杂乱,物业管理难度大。后者为70年产权公寓,可落户;公摊面积小;水电物业等费用按民用标准收费;可明火入户;最长可按揭年限为30年;生活环境和氛围更优质。

土地使用年限缩短

商用物业改造而成的公寓项目虽然都具有居住功能,但其土地使用性质上大多属于“商场”或写字楼、酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年,这类商改住宅因其类别不同土地使用年限为40~50年不等。另外,目前在售的这类旧项目不少是改造之前已空置多年,其剩下的土地使用年限比普通住宅要短得多,年限到期后需补高额地价才能继续使用。

高税费转手交易难

根据政策,住宅二手交易可免收土地增值税,但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率,即按增值额的高低,对增值部分征收30%~60%的税费。此外,还需按物业交易总价征收5.5%的营业税。各项税费加起来,通常达到物业交易总价的10%~14%。

房贷利率高年限短

虽然“改装”公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高五成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最多七成的贷款),而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前,商用项目贷款市场从严,不少项目最多只能贷到四成,而且只能贷5年、8年期,贷款利率还被提高到基准利率的1.1~1.5倍。

管理费水电费更贵

目前广州商业物业用水收费标准为4.11元/立方米,用电收费标准为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2.22元/立方米,用电收费标准仅为0.61元/度。另外,商用公寓的管理费一般都要2.8~10元/平方米/月,比普通住宅1~3.8元/平方米/月要高得多。

改造工程难度较大

由旧项目改造而成的公寓,特别是对原本水管设计相对简单的裙楼项目来说,要改造成公寓,就要重新间隔洗手间、厨房等功能空间,必须大量辅设水管、下水道。这些工程都非常麻烦,工程质量不好的话,日后就容易漏水。

不能入户、无学位

购买“改装”公寓是不能入户的。虽然不少“改装”公寓地处市中心,附近还有名校,但因不能落户也无法入读学校。这对向以名校学位优势备受市场宠爱的老城区物业来说,其后期升值潜力将大打折扣。

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通知提出五点要求

1、房地产开发企业在销售商业、办公类项目时,应严格按照规划功能进行销售,制作专门的《商业、办公类项目重要信息提示》展板并固定在项目销售现场的显眼位置,对当期销售商品房的规划功能及使用属性进行公示。

2、房地产开发企业及经纪机构应如实发布项目销售广告,不得发布虚假房源和价格信息。除服务型公寓外的商业、办公类项目,房地产开发企业及经纪机构不得在商业、办公用房销售过程中以“公寓”“公馆”“×房×厅”等用语或设置具有居住功能的样板房误导消费者。

3、地产开发企业在与购房人签订购房合同前,销售人员与购房人需共同在展板旁拍照存档,照片中需能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。

4、批准为办公项目的,在办理不动产权登记证书时,房屋规划用途应统一登记为“办公用房”,不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。

5、非住宅项目的用水、用电,应按商业办公标准收费和管理,不配置管道燃气设施、教育学位等。