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从两张图谈谈青岛市西海岸新区的房价
来源:Doria 2019-05-13

青岛西海岸新区位于山东省青岛市西岸,包括黄岛区全部行政区域,即青岛市经济技术开发区和原胶南市全部行政区域。西海岸新区和黄岛区实行一套领导班子两块牌子,西海岸新区于2014年6月3日经国务院批复同意设立,成为中国第九个国家级新区。西海岸经济总量紧排上海浦东新区和天津滨海新区之后位列第三,自此这块热土具有了国家不一样的战略定位,也承载了更高的使命。同时,西海岸也成为全国密切关注的热点区域,政府不断的招商引资,不断提升市政景观配套,这些措施都为人们提供了良好预期。因此,西海岸的房地产市场变得非常活跃,房价也上涨不少。截止目前,西海岸新区房地产市场依旧是青岛最活跃的市场。西海岸新区房价在国家宏观环境及青岛市发展动向影响下,也表现出自己的特征,不妨从以下两张图分析一下。

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图一:青岛黄岛区房价走势图(来源于中国房价行情网)

图一展示了供给端、需求端价格表现,并借用租金房市变现了价值变动。从图中可以看出,供给端反应了开发商的价格意向,由于受上合组织峰会影响在2018年6月-7月左右达到顶峰,而后在2018下半年不断阴跌,直至2019年初有企稳现象。从变动幅度来看,供给端价格变化平稳,这表现政府稳房价的调控意向。而从需求端价格来看,峰会之前价格变动与供给端价格变动趋于一致,而后峰会时期出现了较大变动,显示出居民预期与供给端存在分歧。2018年10月,需求端存在不一样的看好预期,对房价的接受能力异常提高,这表现了居民受峰会影响而产生的乐观预期。而后需求端价格意向不断下跌,直至2019年初企稳回升,可以看出居民预期太容易收到影响,且存在很大的投资需求。从价值曲线来看,房租一直非常平稳。因为房屋租赁市场是一个“有效市场”。“有效市场”的假设,是认为市场在信息方面的有效性:已经把过去、现在,甚至将来事件的贴现值反映在市场价格中,所以在任何时候,房租市场的价格都是合理的。价值曲线的平稳表现出西海岸新区的经济水平和工资水平并没有明显提升。从租金和房价来看,租售比大约在1/600左右,远小于国家1/200-1/300的合理水平。也就是说现在的房价如果以出租作为回报的话,大约需要60年左右才能收回成本。

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图二:青岛黄岛区房价结构图(来源于中国房价行情网)

从图二房价结构图来看,西海岸大部分商品房价集中在15000元/平方米左右,20000元/平方米左右楼盘也相对较多,少数高端房可以到30000元/平方米。从供需来看,在低价房一侧需求高于供给,这一部分刚需占比较大(青岛小区排行

西海岸房价之所以上涨是因为青岛居民乃至山东省、全国购房者对该区的看好预期,对国家政策及区域发展抱有积极的看法。从近年新区城市建设发生了翻天覆地的变化,高大上的景象冲击着人们的视野。而政府也不断引进诸如中铁、万达、融创、海尔、海信等知名国有民营企业,丰富了自身的产业链,催生了影视、文旅、展览、家电制造等各行业的发展。但同时也可以看出,新区真正的高新技术企业相对较少,产业结构有待于进一步提升,企业数量有待于进一步扩大。

房价上涨的原因另一方面在于近年宽松的信贷环境、政府棚改政策,甚至大量投机资金的涌入,都是催生新区房市泡沫的不安全因素。这些因素扭曲了真正的供求关系,给本地居民尤其是年轻刚需来了较大压力。新区房价只是全国房地产市场的一个缩影,城市化建设日新月异,催动人们的美好需求。而政府的货币政策选择,投资渠道的狭窄,使得人们通货膨胀预期提升。房价的暴涨裹挟不止是投资投机者的筹码,更有刚需六个钱包以及透支的青春。房地产市场的经济支柱作用是明显的,但放任房市对经济的危害谁也无法承受。短期考验的是政府的调控手段,长期考验的是政府市场化改革的决心。从房市来看,泡沫只是被锁住并没有消除,只有金融改革的破冰,实体经济的复兴才能丰实人民的钱袋,实现住有所居的愿望。

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