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建筑面积改套内面积 买房能省几十万?
来源:禧泰公司 2019-03-01

背景

在2月15日,住建部办公厅发布的38项公开征求意见稿中,《住宅设计规范(征求意见稿)》的2.4.6条提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。”

在房价管家公众号中,已2.4.6条对房价产生的影响做了详细分析

基于上述背景,选取青岛作为测试城市,测试情况如下:

观察以“使用面积”统计,与以“建筑面积”统计住宅出售单价的差异。

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上图中,黄色曲线是以“建筑面积”统计的青岛住宅价格行情,红色曲线则是以“使用面积”统计的行情;绿色曲线是“平均得房率”,即当月新增上市供给房屋使用面积/建筑面积的平均值。

房价将更高

从图中可看出,在所观察的121个月份中,若以“使用面积”统计,则单价较 “建筑面积”统计结果偏高15%~26%。例如2019年1月,青岛市住宅出售单价为22072元/㎡;而若以“使用面积”统计,则均价为28051元/㎡。

住宅面积将变小

例如原来买一套100平米的住宅,现在按套内面积交易,房子变成了80平米。

“得房率”不断下降

此外,观察“平均得房率”在近10年期间有显著下降趋势。造成这一现象的原因是,近年来房地产开发建设中,高层建筑的占比越来越高,且在老旧房屋中占比较高的多层建筑因在市场上交易困难,市场中占比逐渐减少。两个原因造成月度新增上市的房屋中,低“得房率”的高层房屋越来越多,而“高得房率”的多层房屋越来越少,平均得房率因此不断降低。

城区建设历程可见一斑

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在观察青岛市整体情况后,选择了 “得房率”变化较大和较小的行政区进行比较,观察不同城区的挂牌交易房屋的建筑特点。

上图中的平度市是 “得房率”变化幅度较小的行政区之一。在2010年之前,平度市的上市交易房屋的平均得房率甚至一度达到90%,供给房屋以多层、平房、别墅为主。

而反观李沧区作为青岛近十年房地产市场发展变化较大的代表城区,2008~2009年的平均得房率与平度市一度接近,但随着市场大热,新建商品住房雨后春笋般落成,其上市的平均得房率不断下降,已降至80%以下,房地产市场发展浪潮中,城区经历快速发展的建设历程也可见一斑。

房价差异被进一步拉大

同时观察青岛市各行政区的房价(2019.2)情况,如下表所示。

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若使用建筑面积统计,青岛市平均单价最高的行政区(崂山区),其价格是均价最低行政区(莱西市)价格的6倍;而若以使用面积统计单价,则倍数增加到了6.5倍。

这个现象或是具有普遍性的——价格水平偏贵的城区,由于“寸土寸金”,其住宅以高层为主;而城郊区域的土地供应相对充足,住宅中多层、别墅占比较多,得房率偏高。因此以使用面积核算其单价,相比较建筑面积,将进一步“放大”核心城区与城郊区域的价格差异。

 

注:得房率,一般指房屋套内建筑面积与建筑面积之比×100%。本文中“得房率”指使用面积与建筑面积之比,其中,使用面积约等于套内建筑面积减墙体面积。

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